por Antônio Pimenta, CEO da Pepper Invest
O mercado imobiliário brasileiro entrou numa nova fase. Nos últimos meses, acompanhamos mudanças relevantes nas regras de financiamento habitacional, que afetam diretamente quem quer comprar um imóvel, mas também mexem com as estratégias de investidores, incorporadoras e bancos.
A Caixa Econômica Federal voltou a permitir o financiamento de até 80% do valor do imóvel, reduzindo a entrada mínima exigida para 20%. É uma sinalização clara de estímulo ao crédito — e uma inversão importante em relação à tendência anterior, que previa um aperto nas condições.
Outro ponto relevante: o teto para imóveis financiáveis pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) foi reajustado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, com implementação gradual a partir de outubro de 2025. Essa mudança amplia o alcance do crédito regulado, o que deve beneficiar principalmente o mercado de médio padrão nas grandes cidades.
Também vale lembrar que o uso do FGTS segue liberado não só para compor a entrada, mas também para amortizar o saldo devedor e pagar as prestações — um recurso valioso para quem precisa de fôlego financeiro ao longo do contrato.
Sobre quem já tem um financiamento em andamento: não há uma regra que exclua essas pessoas das novas condições, como chegou a circular. A Caixa adota critérios próprios, sim, mas cada caso é analisado individualmente. Vale a pena consultar antes de descartar possibilidades.
Do lado da oferta de crédito, o governo e a Caixa anunciaram um reforço no direcionamento de recursos da poupança, com a expectativa de injetar até R$ 40 bilhões via SBPE nos próximos dois anos. Isso ajuda a garantir liquidez no sistema e sustentar o volume de financiamentos.
Agora, o que isso tudo muda na prática?
Para quem está comprando, o momento exige planejamento. Mesmo com a entrada menor, é fundamental avaliar a capacidade real de pagamento a longo prazo, simular cenários e organizar as finanças com antecedência. A boa notícia é que o acesso ao crédito ficou um pouco mais fácil — o que, em um país como o nosso, já é um avanço.
Para o mercado, os impactos são diversos. A classe média, que muitas vezes ficava fora do SFH por conta dos valores dos imóveis, passa a ter mais chances de financiar. O segmento de imóveis novos ou na planta tende a ganhar força, já que as construtoras têm mais margem para flexibilizar condições e criar soluções personalizadas de entrada.
Já do ponto de vista dos bancos, a retomada do financiamento em até 80% aumenta a atratividade do crédito imobiliário, sem elevar tanto o risco. Com mais gente podendo acessar o sistema, a inadimplência tende a ser melhor diluída — desde que o cenário macro permita manter os juros sob controle.
Para investidores, o recado é o de sempre: olho nas oportunidades. Imóveis com maior liquidez, em regiões urbanas dinâmicas, devem ganhar competitividade.
Diversificar o portfólio, inclusive apostando em produtos que se beneficiam do novo teto do SFH, pode ser um bom caminho.
Na minha leitura, essas mudanças vão além de ajustes técnicos. Elas apontam para um reposicionamento estratégico do crédito habitacional. Em vez de restringir, a tendência agora é dar fluidez ao sistema — com mais previsibilidade, mais recursos circulando, e critérios mais coerentes com a realidade econômica.
Claro, isso não resolve tudo. Ainda será preciso construir políticas complementares que ajudem as faixas de renda mais dependentes do crédito, seja com subsídios, seja com garantias públicas. Mas é, sem dúvida, um passo na direção certa.
Se o mercado souber se adaptar com agilidade, surgirão boas oportunidades. E como sempre digo: crise não é só risco — é também o momento em que se separam os preparados dos amadores. Quem tiver estratégia e visão de longo prazo, vai encontrar vantagens competitivas onde outros verão apenas obstáculos.
